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3月40城樓市調控放招:8城開啟「認房又認貸」為史上最嚴


澎湃新聞記者 計思敏

從去年「9·30」 全國一輪限購限貸政策後,今年3月以來全國再開啟一輪全面調控政策。

據澎湃新聞不完全統計,自今年3月以來,已有近40個地方從不同層面上加碼了樓市調控,包括:浙江省杭州市、嘉善縣、嘉興市;河北省保定市淶水縣、張家口市崇禮區、石家莊市、保定市主城區、廊坊市、承德市;江西省南昌市、贛州市、南昌市南昌縣;安徽省滁州市;海南省三亞市;山東省青島市、淄博市;江蘇省南京市、句容市、鎮江市、 常州市、徐州市、南通市;北京市;廣州市;湖南省長沙市;河南省鄭州市;廣東省東莞市、佛山市、中山市、湛江市;四川省成都市;福建省廈門市、福州市、福州市閩侯縣;貴州省貴陽市;吉林省長春市;甘肅省天水市;天津市等。

其中,北京市自今年3月17日起,連續10天內九次出臺樓市調控政策,涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分、商辦類物業限購等。

隨著住建部表態「北京的房地產調控經驗值得各地認真學習」後,不少城市開啟了密集疊加政策的模式。

中原地產研究中心分析報告顯示,從目前看,全國已經有近40個城市出臺了各種房地產調控政策120余次。 多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市,已經連續出臺多次政策。

上述報告指出,從全國出臺政策的城市看,主要在15個熱點的一線和二線城市及周圍。 從市場看,在過去一年多,全國包括京津冀、長三角、珠三角及周圍區域,因為價格絕對值較低+各種利好集中,導致投資需求旺盛,在過去一年多房價上漲了一倍多。 從趨勢看,本輪房地產調控相比「9·30」執行力度更嚴,特別是北京為代表的一線城市,再次全面收緊,而且持續打補丁,信貸全面收緊,預期在改善需求被抑制後,包括北京、成都、廈門這些城市有望再次進入低迷調整期。

那麼,新一輪樓市調控中各地都放了哪些招數? 以下為澎湃新聞整理的部分措施:

1、認房又認貸

所謂「認房又認貸」是指,以家庭為單位, 只要名下有住房或者有無住房但有購房貸款記錄(含住房公積金貸款)的,無論是否已經結清,再買房都按照二套房的標準執行。

據澎湃新聞統計,今年3月以來的新一輪調控中,包括北京、杭州、廈門、廣州、青島、天津等城市紛紛實行「認房又認貸」。 加上此前已經執行的深圳及上海,目前共有8個城市實行了該措施。

「認房又認貸」被業內認為是房地產調控史上最嚴厲的手段之一。

以北京為例,3月17日公佈新政後,首套普通住宅的首付比例為35%,而二套普通住宅的首付比例則為60%,按照「認房又認貸」的原則,已有首套或無住房但有貸款記錄的,則需執行二套待遇。 以一套600萬元的住房為例,即便已結清貸款想要置換,其首付款較此前高出150萬元。

2、縮短貸款最長年限

3月17日,北京率先出臺樓市調控政策,其中有一條縮短住房貸款期限至25年。

一般而言,各商業銀行個人住房貸款的最長貸款期限為30年。 而貸款年限壓縮至為25年,最直接的是會導致購房者月供增加。

據澎湃新聞統計,截至目前,北京以及天津縮短了貸款最長年限,規定暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的住房貸款,其中北京規定包含公積金貸款。

以貸款300萬為例,在基準利率前提下,25年的話每月等額還款大約在1.73萬元,30年每月等額還款大約在1.6萬元,縮短貸款年限則每月多還一千左右。

3、離婚一年內買房按第二套執行

據新華社報導,「假離婚」從而規避政策漏洞已成為當前市場上一大樓市亂象。 部分仲介機構為促成交易,還誘導購房者辦理「假離婚」,以享受首套房利率優惠和更低的首付比例。

據報導,天津市一位民政工作人員表示,從2016年至今,天津某區離婚登記數量同比增長了73.5%,「按經驗判斷‘假離婚’估計占一半左右」。

而有的房地產仲介甚至利用民政局婚姻資訊不與房管局聯網的現狀,替買方製作可以以假亂真的「離婚證」和「戶口本」以矇騙房管局,並收取數百元的「工本費」。

3月24日,北京率先針對「假離婚」這一亂象出臺了相關措施,明確對離婚一年以內的房貸申請人,商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。 隨後廣州也出臺措施跟進,直接堵住「假離婚」買房的漏洞。

4、規定年限內不得轉手

在今年3月以來頒佈的政策中,不少地方也將轉手年限予以規定,這也在一定程度上抑制了炒房的發生。

據澎湃新聞統計,在新一輪調控中,包括成都、廈門、福州、杭州、青島、廣州、福建省福州市閩侯縣等地均規定了針對個人或者企業將名下住房上市交易的最短年限,在規定的年限期間,住房不得上市交易。

5、「商住房」限購

3月31日,北京率先出臺《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》,規定新建商辦專案不得賣給個人,成為首個「商住房」限購的城市。

所謂「商住」房,其實就是一些商業或辦公等立項的用地,到了企業手裡被變相做成了類住宅,打政策的擦邊球,以分割方式向居民單獨出售。 與住宅70年產權相比,商業或辦公改建房的產權一般是40年到50年,專案內水電全部都是商用,且不能落戶。

與70年產權的住宅相比,「商住房」的價格明顯偏低,這也使得部分購房者在未了解具體政策的情況下完成簽單。

政策發佈後,一些仲介機構也將相關房源緊急下架。

緊隨北京之後,廣州也跟進了「商住房」限購。

6、增加個稅或社保繳納年限

在新一輪的調控中,增加個稅或社保繳納年限也是此次調控的手段之一,這一手段的主要目的在於限制外地人買房。

在上一輪調控中,伴隨著一線城市以及熱點二線城市調控趨嚴,部分投機炒房者將目光瞄著了這些城市周邊的熱點區域從而推高房價。 此次調控中,不少城市對非戶籍的購房者給出了個稅及社保繳納的年限,且規定補繳無效。

據澎湃新聞不完全統計,包括杭州、河北崇禮、南昌、贛州、青島、南京、石家莊等十余個城市增加了個稅或社保的繳納年限。



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